賃貸の原状回復の範囲【2026年最新】｜遺品整理時の負担ガイドラインと相場

この記事の結論（30秒でわかる）

• 原状回復とは「借主が退去時に住宅を入居前の状態に戻す」義務で、国土交通省ガイドラインでは「通常損耗と経年劣化は大家が負担」と定めています。
• 借主（相続人）が負担する費用は「故意または過失による傷・汚れ」に限定されます。タバコのにおい、結露カビ、自分で付けた大きな杭穴などが典型です。
• 遺品整理特有の問題は「長年住居による黄ばみ・喫煙臭・害虫・体液」で、対応により費用が大きく変わります。敷金返還をめぐるトラブルは退去立ち会い時に傷を確認・記録することで予防できます。
• 相続に不安がある場合は、遺品整理を始める前に原状回復の範囲と修繕費の見積もりを大家・管理会社に確認してください。相続放棄は原則として相続開始を知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

相続財産全般については相続放棄する前に遺品整理してはいけない理由、退去スケジュールについては賃貸の遺品整理と退去期限もあわせてお読みください。

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原状回復とは（国土交通省ガイドラインの定義）

原状回復の法的位置づけ

原状回復は、賃貸契約終了時に借主が「入居前の状態」に住宅を戻す義務を指します。民法や借地借家法では「借主が受けた賃貸住宅を原状に回復する義務」と定められています。

ただし、すべての傷・汚れが借主負担ではありません。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、以下のルールを示しています。

通常損耗と特別損耗の線引き

通常損耗（大家が負担）

• 壁のクロス・床材の日焼けや退色
• 日中の日光で畳・カーペットが褪色
• 家具が置いてあった跡（日焼けの差）
• 冷蔵庫・ベッドの背後の黒ずみ
• テレビアンテナの跡
• ポスターの画鋲穴（通常サイズ）
• 機器の経年劣化（エアコン、給湯器）

大家が「建物の劣化費用」として計上すべき項目であり、相続人に請求することはできません。

特別損耗（借主が負担）

• 故意または過失による壁穴・大きな傷
• 結露を放置してついたカビ
• タバコやペットのにおい・汚れ
• 自分で開けた大きなネジ穴・杭穴
• こぼしたものをそのままにした染み
• 落書き・キズ（子どもによる過失含む）
• 設備の破損（故意・過失による）

これらは「不適切な使用」に該当し、修繕費が相続人に請求されます。

善管注意義務違反との違い

賃貸借契約では借主に「善管注意義務」があり、これは「普通の家主なら行うであろう手入れを行う義務」を意味します。

• 義務違反になるケース：エアコンのフィルターをまったく掃除しない、定期的なカビ取りをしない、水漏れを放置する
• 義務違反にならないケース：毎日の掃除・換気をしているのに湿度が高い、手入れしているのに経年劣化で傷む

遺品整理が必要な状況は、故人が長年住み続けたケースです。後述の「黄ばみ・臭気・害虫」のうち、どれが通常損耗で、どれが善管注意義務違反（特別損耗）かの判断が、敷金返還をめぐるトラブルの源になります。

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貸主負担と借主負担の区別（一覧表）

以下の表は、国土交通省ガイドラインに基づいた一般的な判定基準です。実際の敷金返還は個別の賃貸借契約書の記載内容と地域慣行により異なります。

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遺品整理特有の原状回復問題

長年住居による黄ばみと天井汚れ

故人が数十年間同じ賃貸に住み続けた場合、全体的な黄ばみが出ます。喫煙の有無に関わらず、照明や加熱器具からの熱で壁・天井が変色することがあります。

黄ばみが通常損耗か特別損耗かは、契約時点の写真と退去時の状態で判定されます。

• 通常損耗：数十年居住での全体的な色あせ（大家が負担すべき耐用年数費用）
• 特別損耗：喫煙による明らかなヤニ付着・シミ（借主負担）

実務では、退去立ち会い時に大家・管理会社の担当者と一緒に「入居時の状態との比較」を確認することが重要です。長年住居の詳細対応は長年住んだ家・大量の遺品の費用と対応を参照してください。

喫煙による黄ばみとにおい

タバコのにおいと壁の黄ばみは、国土交通省ガイドラインで明確に「借主負担」と定められています。

• 壁・天井・クロスの黄ばみ：修繕費は借主（クロス張替、場合によっては天井の吹き付けまで）
• 室内全体のにおい：壁材・床材・カーテンレールの消臭・交換

喫煙の程度が強い場合は、通常のハウスクリーニングではにおいが取れず、室内用消臭施工（壁面塗装など）が必要になり、追加費用がかかることもあります。

害虫・ネズミによる被害

遺品整理が長期化した場合、害虫やネズミが発生することがあります。

大家が負担すべき場合：

• 建物構造上の隙間から進入した害虫（原因が大家側の建物管理）
• 借主の入居前からいた痕跡

借主が負担する場合：

• 食べ物の放置・居住衛生管理の悪さが原因
• ゴミの屋外放置

遺品整理により食べ残しやゴミが発見された場合は、その処分費は遺品整理業者が対応し、建物の害虫駆除は大家側が負担する流れが一般的です。ただし、「居住衛生の問題」と判定されると借主負担になる可能性があります。ゴミ屋敷状態の場合はゴミ屋敷の遺品整理費用、汚部屋については汚部屋の片付け費用を参照してください。

体液・血液・強い臭気

孤独死や長期放置により体液や強い臭気が発生した場合、これは「特殊清掃」の対象になります。通常の遺品整理業者では対応できず、専門業者による以下の対応が必要です。

• 初期消臭：汚染箇所の消毒・消臭処理（約108,900円から）
• 徹底消臭：壁材・床材の張替、天井の吹き付け消臭（165,000〜605,000円）

これらは「賃貸の原状回復」の範囲を超えた修繕になることが多く、費用負担が争いになるケースがあります。事前に大家・管理会社に「修繕費の見積もり」をもらい、敷金返還時に確認することが重要です。孤独死対応の詳細は孤独死の遺品整理費用、特殊清掃の内容は特殊清掃とはにまとめています。

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経年劣化と通常損耗は借主負担ではない

耐用年数の考え方

国土交通省ガイドラインでは、建物部材・設備に耐用年数の考え方があると示しています。

• クロス（壁紙）：おおむね6年
• 床材（フローリング）：おおむね6年
• 畳：おおむね6年
• エアコン：おおむね10年
• 給湯器：おおむね10年
• カーペット：おおむね6年
• 障子・襖：おおむね4年

重要：入居後の年数が耐用年数を超えた場合、大家が「張替」を判断する段階です。

例えば、入居から8年後にクロスが剥がれた場合、すでに耐用年数（おおむね6年）を超えているため、修繕費は大家が負担するべき「維持管理費」です。

故人が長年住んだ物件での判定基準

遺品整理が必要な物件の多くは、故人が20〜30年以上住み続けた賃貸です。入居後の経過年数を確認することが、敷金返還の判定に大きく影響します。

退去時に確認すべき情報：

• 契約書に記載された入居年月日
• クロス・床材の張替履歴（大家が記録を持っていることがある）
• 前回の原状回復時期

入居から20年以上経った物件の場合、ほぼすべての部材が耐用年数を超えているため、「部材の劣化」を理由に追加請求されるべきではありません。

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原状回復費用の相場と算出方法

賃貸物件の原状回復にかかる費用は、物件の広さと修繕項目によって大きく変わります。ここでは相場感を示しますが、実際は現地の見積もりで確定します。

一般的な修繕費の目安

• クロス張替（ワンルーム）：数万円台
• 床材張替（ワンルーム）：数万円台〜
• クリーニング（ワンルーム）：2〜4万円
• 消臭施工（1室）：2〜5万円
• エアコン清掃・交換：数千円〜数万円
• ハウスクリーニング（1LDK）：4〜8万円
• 特殊清掃（初期消臭）：約108,900円から

これらはあくまで目安で、実際には物件の広さ・汚損程度・地域の相場により異なります。

敷金から差し引く際の計算方法

敷金返還の計算は、以下の流れで行われます。

1. 退去立ち会いで「修繕が必要な箇所」をリストアップ
2. 各修繕項目の見積もりを取得
3. 敷金総額から修繕費合計を差し引く
4. 残額を返還

内訳が明示されない一式請求は認められないというのがガイドラインの立場です。「クロス張替◯円」「床クリーニング◯円」など、項目別の内訳を要求してください。

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敷金精算と請求の流れ

退去までの手続き

1. 退去通知（1〜2ヶ月前）：大家・管理会社に書面で退去を通知します。賃貸借契約書に「◯ヶ月前に通知」という条件が書かれていることが多いため、早めに確認してください。

2. 退去立ち会い：退去予定日に、大家または管理会社の担当者と一緒に現地を確認します。傷・汚れを指摘され、修繕が必要な箇所を撮影・記録します。重要：立ち会い時に自分でも傷・汚れの写真を撮り、メモに記録してください。後々のトラブル防止になります。

3. 修繕費見積書の受領：退去立ち会いから1〜2週間以内に、大家・管理会社から修繕費の見積書が郵送または電子メールで届きます。

4. 敷金返還請求書の提出：敷金返還は「自動的に返ってくる」ものではなく、相続人が請求書を提出する必要があります。管理会社の指定書式がある場合はそれに従い、ない場合は簡潔な書面を送ります。記載項目は「故人の名前・住所・契約番号／敷金返還請求の旨／振込先（相続人の口座）／送付日」です。

5. 敷金の返還：請求書受領から原則2週間〜1ヶ月以内に、指定口座へ敷金（修繕費差引後）が振込まれます。

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高額請求されたときの対処

相談窓口の活用

敷金返還をめぐるトラブルの多くは「修繕費の額の妥当性」に関するものです。以下の窓口で無料相談ができます。

消費者ホットライン「188」

• 全国共通の無料電話相談窓口
• 最寄りの消費生活センターにつながる
• 修繕費の相場・請求の妥当性についてアドバイスを受けられる

弁護士・司法書士

• 高額請求（敷金の大半以上が修繕費として差し引かれた場合など）では、法的な対抗方法を相談できます
• 費用は別途ですが、初回相談は無料のところも多いです

交渉のポイント

1. 請求内容の詳細を要求：「クロス張替」「床修繕」など項目を分けた見積書を請求してください。「一式」だけの請求書は交渉の材料になります
2. 複数見積の比較：請求の修繕項目について、別の業者に見積もりを取り、相場と比較してください
3. 入居時の状態確認：入居時の写真や契約書に「入居時の状態」が記載されていれば、通常損耗か特別損耗かの判定に有利に働きます
4. 耐用年数の確認：修繕項目の耐用年数が経過していれば、修繕費は大家負担のはずです

訴訟の選択肢

金額が小さい場合（敷金全額が数万円程度）は、簡易裁判所での民事訴訟も選択肢になります。

• 訴訟にかかる費用：数千円程度（申立手数料）
• 手間：書面作成と出廷
• メリット：判例上「通常損耗・経年劣化は大家負担」という判定が一般的なため、勝訴の可能性が高い

消費生活センターの相談後、本格的な対応が必要な場合は弁護士に相談してください。

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香川県17市町の相談窓口（原状回復・敷金返還関連）

賃貸の原状回復や敷金返還についての相談は、以下の窓口で対応できます。詳細な連絡先は各市町の遺品整理ガイド、または香川県の遺品整理・補助行政窓口総まとめをご確認ください。

8市

• 高松市の遺品整理
• 丸亀市の遺品整理
• 坂出市の遺品整理
• 善通寺市の遺品整理
• 観音寺市の遺品整理
• さぬき市の遺品整理
• 東かがわ市の遺品整理
• 三豊市の遺品整理

9町

• 土庄町の遺品整理
• 小豆島町の遺品整理
• 三木町の遺品整理
• 直島町の遺品整理
• 宇多津町の遺品整理
• 綾川町の遺品整理
• 琴平町の遺品整理
• 多度津町の遺品整理
• まんのう町の遺品整理

全国共通の消費者ホットライン「188」に電話すると、お住まいの市町の消費生活センターにつながります。無料です。

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関連記事マップ

原状回復と敷金返還は、賃貸の遺品整理全体の中の一部です。以下の記事で関連情報を確認できます。

遺品整理の全体フロー：

• 遺品整理の基礎ガイド — まず読むべき記事
• 賃貸の遺品整理と退去期限 — 時間・お金・手続きの全体像

費用関連：

• 遺品整理の費用相場 — 間取り別の相場
• 遺品整理の費用を安くする7つのコツ — 節約のコツ
• 誰が遺品整理費用を払うか — 相続と費用負担

遺品整理が長期化した場合：

• 長年住んだ家・大量の遺品の費用と対応 — 長年住宅での特殊対応
• ゴミ屋敷の遺品整理費用 — 物量爆発時の対応
• 汚部屋の片付け費用 — 衛生問題対応

相続と法律：

• 相続放棄する前に遺品整理してはいけない理由 — 相続放棄する場合の注意
• 遺産分割前にやってはいけない8つのこと — 法定単純承認の解説
• 特殊清掃とは — 孤独死・体液対応
• 孤独死の遺品整理費用 — 特殊清掃が必要な場合

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よくある質問（FAQ）

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参照元・データについて

• 原状回復の範囲・通常損耗と特別損耗の区別は、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいています。このガイドラインは、賃貸借契約にかかる民法・借地借家法の一般的な解釈を示したものです。
• 耐用年数（クロス・床・畳・エアコン・給湯器等）は、国土交通省ガイドラインおよび関連省令で示された参考値です。
• 修繕費の相場（クロス張替、床クリーニング、消臭施工など）は複数の管理会社の公開情報を参考にした目安です。実際の金額は物件の広さ・汚損程度・地域の相場によって異なります。
• 敷金返還の期間（原則2週間〜1ヶ月以内）は、業界の一般的な慣行に基づきます。賃貸借契約書に別の記載があれば、契約書が優先します。
• 相続放棄の期間（3ヶ月）は民法915条に基づきます。個別の判断や手続きについては、弁護士・司法書士など専門家にご相談ください。
• 消費者ホットライン「188」の情報は、独立行政法人国民生活センターの公開情報を参照しています。
• 制度・法令は改正されることがあります。最新の情報は関連窓口でご確認ください。